Quelles sont les étapes administratives à suivre pour obtenir un permis qui permet de diviser des parcelles ?

Posté par : EchoDuTemps45 - le le 16 Mai 2025

EchoDuTemps45 :

Bonjour à tous, Je me demandais si quelqu'un ici avait déjà divisé un terrain en plusieurs parcelles et pourrait m'indiquer les démarches administratives exactes à suivre. J'ai cru comprendre qu'il fallait déposer un permis d'aménager, mais j'aimerais avoir un retour d'expérience et savoir si d'autres autorisations sont nécessaires, par exemple au niveau de la voirie ou des réseaux. Merci d'avance pour vos conseils avisés.

Commentaires (10)

EchoNomade90 :

L'histoire du permis d'aménager, c'est souvent le point de départ, mais ça peut vite devenir un labyrinthe administratif, c'est sûr. Si ton terrain est dans un lotissement, attends-toi à des règles supplémentaires du règlement de lotissement, ça peut compliquer les choses. Vérifie aussi le PLU de ta commune, il y a parfois des surprises sur les types de division autorisés ou les contraintes de superficie. Bon courage, la paperasse, c'est jamais fun mais bien anticipée, ça évite des blocages après.
Lefèvre :

C'est vrai que le PLU, c'est la bible locale. Chaque commune a ses petites particularités. 😉 Et concernant le permis d'aménager, faut pas se leurrer, c'est souvent plus complexe qu'une simple déclaration préalable. On parle quand même de modifier le paysage, de potentiellement impacter les réseaux... Faut s'attendre à un dossier conséquent. L'étude d'impact environnemental, par exemple, peut vite chiffrer si la zone est un tant soit peu sensible. J'ai vu des dossiers où l'étude à elle seule coûtait plus de 10 000 balles. 💸 Ce que EchoNomade90 dit sur les lotissements, c'est super pertinent. J'ai bossé sur un cas où le règlement du lotissement interdisait purement et simplement toute division parcellaire inférieure à 1500 m², alors que le PLU autorisait des divisions à partir de 800 m². Résultat des courses, le client a dû revoir tout son projet. Pas cool. 😓 Et puis, un truc auquel on ne pense pas toujours, c'est l'assainissement. Si la parcelle n'est pas raccordée au tout-à-l'égout, il faut prévoir un système d'assainissement individuel. Et là, c'est vite la galère pour obtenir les autorisations, surtout si le terrain est en pente ou si la nature du sol est particulière. Sans compter le coût, qui peut varier du simple au triple selon la solution retenue (de 5 000 à plus de 15 000€). 😬 En bref, bien se renseigner en amont, c'est gagner du temps et éviter les mauvaises surprises. Et ne pas hésiter à faire appel à un géomètre-expert, ça peut coûter un peu au début, mais ça évite bien des embrouilles par la suite. Pour avoir bossé sur des chantiers où les limites de propriété étaient floues, je peux vous dire que ça vaut le coup. 👍
Vincent Moreau :

Lefèvre a raison, le coup de l'assainissement, c'est souvent le nerf de la guerre. 😥 J'ajouterais qu'il faut aussi penser aux servitudes. Par exemple, si une ligne électrique traverse le terrain, ça peut limiter les possibilités de construction sur certaines zones. Et ça, c'est pas toujours visible au premier coup d'œil sur les plans... Mieux vaut faire une enquête approfondie avant de se lancer. 🧐
Ousmane Dabou :

Bien vu Vincent Moreau pour les servitudes, c'est le genre de truc qui peut te pourrir la vie une fois que t'as commencé les travaux. 😬 Les histoires de lignes électriques, de canalisations souterraines, ou même des droits de passage... c'est un véritable champ de mines! Lefèvre a mis le doigt sur un point à pas négliger avec l'assainissement. Perso, j'ai un pote qui a voulu diviser son terrain et il s'est retrouvé avec une facture de plus de 12 000€ juste pour mettre aux normes son système d'assainissement individuel. 💸 Le pire, c'est qu'il avait pas anticipé ce coût et ça a failli faire capoter tout son projet. Et pour compléter ce que disait EchoNomade90 sur le PLU, faut aussi regarder du côté des coefficients d'emprise au sol (CES). Parce que même si t'as une parcelle de la bonne taille selon le PLU, si tu dépasses le CES autorisé avec tes constructions, c'est mort. 🧱 On dirait pas comme ça, mais les règles d'urbanisme, c'est un peu comme les règles du hockey sur gazon, c'est hyper spécifique et faut bien les connaître avant de se lancer sinon tu te prends un carton! 🏒
PixelNomade54 :

Ousmane Dabou, t'as raison, le CES, c'est un autre truc bien vicieux! 😎 Les mairies adorent jouer avec ces coefficients pour limiter la densité. Et souvent, c'est pas expliqué de manière limpide dans le PLU, faut presque faire un master en interprétation de texte pour comprendre ce qu'ils veulent dire. 🤦 Un autre point auquel penser, c'est la gestion des eaux pluviales. Si ta division de terrain crée un surplus d'imperméabilisation, la mairie peut t'obliger à installer un système de rétention ou d'infiltration. Et là aussi, ça peut vite chiffrer, surtout si le terrain est argileux ou peu perméable. Autant prévoir le coup dès le départ, sinon c'est la douche froide! 💦
EchoDuTemps45 :

Bon, eh bien je reviens vers vous après avoir pas mal avancé sur mon projet de division de terrain. J'ai suivi vos conseils et je suis allé consulter le PLU de ma commune, et effectivement, il y avait quelques subtilités que je n'avais pas vues au premier abord. J'ai aussi pris contact avec un géomètre-expert comme Lefèvre le suggérait, et ça m'a bien aidé à y voir plus clair sur les contraintes liées à mon terrain. Pour l'instant, ça semble jouable, mais il y a encore pas mal de paperasse en perspective… Je vous tiendrai au courant de la suite des événements !
Groot28 :

EchoDuTemps45, content de voir que t'avances! 👍 C'est clair qu'avec le PLU et le géomètre, t'es sur la bonne voie. Mais gaffe, la paperasse, c'est jamais fini! 😂 En parlant de contraintes, je me suis refais quelques stats récentes sur les refus de permis d'aménager, et c'est assez parlant. Selon une étude de l'ADEME de 2023, 27% des refus sont liés à des problèmes d'intégration paysagère, 22% à des questions d'assainissement (tiens tiens...), et 18% à des non-conformités avec le PLU. Autant dire que si tu veux éviter les mauvaises surprises, faut vraiment blinder ton dossier sur ces points-là. ☝️ Et puis, un truc auquel on ne pense pas assez, c'est la question de la fiscalité. La division d'un terrain, ça peut avoir des conséquences sur la taxe foncière et la taxe d'aménagement. D'après un article des Échos de 2024, la taxe d'aménagement peut représenter jusqu'à 5% du coût total de l'opération, donc autant prévoir le coup! 💰 Donc, mon conseil, c'est de pas hésiter à te faire accompagner par des professionnels (géomètre, architecte, juriste...) pour éviter les erreurs qui peuvent coûter cher. Parce que mîcirc'est jouable, comme tu dis, faut pas se relâcher! 😉 Tiens-nous au jus de la suite!
Zimmergrün73 :

Groot28 a bien raison de souligner l'importance de la fiscalité dans ce genre de projet. C'est un aspect souvent oublié, et qui peut pourtant représenter une somme non négligeable. En plus de la taxe d'aménagement, il faut également penser à la plus-value immobilière si le terrain est vendu après la division. Le taux d'imposition peut varier en fonction de la durée de détention du bien, mais il peut atteindre jusqu'à 36,2% (prélèvements sociaux inclus). Donc, un bon conseil: faites une simulation fiscale avant de vous lancer, cela vous évitera des mauvaises surprises! 🏡💳
EchoDuTemps45 :

Merci beaucoup pour vos conseils, c'est vraiment top de pouvoir bénéficier de vos expériences et de vos connaissances sur ce sujet ! Je vais me pencher sur la question de la fiscalité, c'est un point que je n'avais pas encore exploré en détail.
KitsuneRouge :

C'est une excellente initiative de creuser la fiscalité, EchoDuTemps45 ! 👍 Pour compléter, je pense que cette vidéo peut t'aider à y voir plus clair. Elle résume bien les étapes et les pièges à éviter quand on veut diviser son terrain pour le vendre :

Bon courage pour la suite ! 🍀